不動産は価格が高いので、購入や売却に失敗すると、大きな損失となります。そこで大切なのが、経験者から話を聞くことです。ここでは、不動産の購入や売却の経験者からの知識や知恵を学び、失敗しない不動産の購入や売却ができる情報が手に入ります。

不動産の学校|一軒家、マンションの購入や売却で失敗しない方法

コラム

マンションをできるだけ短期間で、しかも高値で売る方法

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マンション3棟

一生に一度の大きな買い物であったマンションを売却するにあたっては、できるだけ短期間で、しかも高値で売って現金化したいと誰でも考えます。

しかし、それを実現させるためにはコツがあるのです。

専属専任媒介契約や専任媒介契約はお勧めしません

マンションを早く、短期間で売却したい場合には、専属専任媒介契約や専任媒介契約はお勧めできません。

マンションを売却する場合には、不動産会社に販売活動を依頼することになります。
その際、売主と不動産会社と締結する媒介契約には3種類があります。ひとつは、専属専任媒介契約です。もうひとつは、専任媒介契約です。

これらの契約の場合、マンションの販売活動を依頼する不動産会社を1社に限定することになります。

専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶメリットは、不動産会社において販売促進費が多めに配分されることにあります。
そのため、インターネット上の広告や、マンションの近隣エリアへのチラシ配布を積極的に行ってもらえます。

また、売主に対する販売活動の状況報告を、毎週もしくは2週に1回おこなってもらえることもメリットです。

そのため、売主にとっては何人の購入希望者が存在するかとか、インターネット上の広告をクリックした人が何人いるかなどを随時知ることができます。

一方、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結ぶことのデメリットもあります。
それは、売りに出すマンションに関する情報や、購入希望者に関する情報を不動産会社が握っている点にあります。

専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結していても、売りに出ているマンションの情報は、不動産会社だけが握っているわけではありません。

実際は、売りに出しているマンションの情報は、レインズというネット上のシステムに登録されます。
このため、あらゆる不動産会社が閲覧することができますし、他の不動産会社をとおして購入希望者が現れることは珍しくありません。

ところが、専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結している不動産会社としては、できるだけ売上高を増やしたいと考えています。
そのため、売主から仲介手数料を得るだけでなく、できれば買主からも仲介手数料を得たいと考えています。

仲介手数料は、マンション価格の約3%ですから、買主と売主の両方を自社で扱えば、得られる仲介手数料は約6%の金額となります。
5000万円のマンションならば、不動産会社の売上高は約350万円前後となるのです。

そのため、仮にレインズに登録されているマンションを見て、他の不動産会社経由で購入希望者が現れても、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでいる不動産会社が売主に伝えないケースがあります。

「すでに他の購入希望者がいる」などと伝えて、購入希望を遮ってしまうケースが存在するのです。

そして、自社経由で購入希望者が現れるまで、マンションを売ることができないケースが多々存在するのです。

そのため、マンションをできるだけ短期間で売りたいと考えている方へは、専属専任媒介契約と専任媒介契約はお勧めできません。

一般媒介契約をお勧めします

できるだけ早く、短期間でマンションを売却したい方へは、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことをお勧めします。

この契約形態ならば、複数の不動産会社と同時に契約を結び、同時に販売活動を依頼することができます。
3社でも5社でも、好きなだけ不動産会社と一般媒介契約を結ぶことができます。

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社が同時に販売活動を行ってくれることにあります。

そのため、ヤフー不動産やスーモといった閲覧数の多いメジャーな不動産サイトに広告が掲載される確率が高まる点を挙げることができます。

中古マンションを探している人の目につきやすく、買い手が短期間で現れやすいのです。
しかも、複数の不動産会社によって購入希望者の存在を遮られるリスクは存在しないため、すみやかに購入希望者と価格交渉などを行い、成約に至ることが可能です。

査定金額を鵜呑みにして売却価格を決めてはいけない

マンションをできるだけ高い金額で売却するためには、不動産会社の査定金額よりも高めの金額で売りに出すことをお勧めします。

マンションを売りに出すときには、最初に不動産会社のスタッフにマンションに来てもらい、価格査定をしてもらうことになります。

多くのケースでは、その場で価格の提示がされますが、その価格を市場価格であると鵜呑みにしてはいけません。

理由は、ほとんどの不動産会社が、市場価格よりも10%から20%程度、低い金額で査定価格を提示するからです。

不動産会社が、査定価格を市場価格よりも低い金額で提示する理由としては、2つ挙げることができます。

ひとつは、安い金額で売りに出したほうが、早めに購入希望者が現れて、仲介手数料を得ることができると考えているのだと思われます。

もうひとつの理由としては、安い金額で売りに出して一定期間購入希望者が現れない場合は、不動産会社自身がマンションを買い取る判断をするケースがあるためです。

不動産会社が自身で買い取れば、市場価格よりも安い金額で、仲介手数料が発生しない形でマンションを入手できます。
そして、少しリフォームを加えたうえで、今度は市場価格で転売することによって利益を得ることが可能となるのです。

このため、マンションを売りに出す場合は、不動産会社の査定価格よりも10%から20%高い金額で、売りに出すことをお勧めしたいと思います。

まとめ

マンションを短期間で販売するには、できるだけ多くの不動産会社と多くの一般人の目に触れる方法を用いることが重要です。

それが一般媒介契約です。

そして、できるだけ高い金額でマンションを売却するためには、不動産会社の査定金額よりも10%から20%高い金額で、売りに出す必要があります。

市場価格については、インターネット上で調べることが容易ですので、事前に調べることをお勧めします。

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