不動産は価格が高いので、購入や売却に失敗すると、大きな損失となります。そこで大切なのが、経験者から話を聞くことです。ここでは、不動産の購入や売却の経験者からの知識や知恵を学び、失敗しない不動産の購入や売却ができる情報が手に入ります。

不動産の学校|一軒家、マンションの購入や売却で失敗しない方法

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なぜ一軒家の売却は、見積もりで2番目に高い評価をした不動産屋が良いのか?

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一軒家の売却

一軒家を売却したい理由は人それぞれですが、転居先の確保との兼ね合いから早期に売却を望む人が少なくありません。

高値売却と早期売却という相反する希望を叶えるにはどうすれば良いのでしょうか。

路線価から土地の値段を調べておくと良い

一軒家を売却する際には、土地と建物の査定を正確に行う必要があります。

日本では一軒家に木造住宅が多いことから、耐用年数を考えて築10年以上の木造住宅は建物の審査価値をゼロとする慣習があります。
コンクリート造りや重量鉄骨造ならば、10年以上経過していても建物の資産価値を計算してもらいやすいです。
このため、固定資産税の計算で使われる路線価を基準として、土地のみの値段を予め調べておくと参考になります。
なぜなら、不動産一括見積もりサイトを利用して一軒家の見積り依頼を行うと、多くの不動産屋も同様に築年数から判断して土地の実勢価格で概算見積りを行うからです。

相見積もりは2段階に分けて行うことで正確な金額を知ることが出来る

近くの地元不動産屋のみに売却見積り依頼を行うと、実勢価格よりも3割近く低い価格を提示されることが少なくありません。

なぜなら、競合が少なければ無理に高い金額で仲介するよりも、売り手と買い手の両方から仲介手数料を早期に受け取った方が儲かるからです。
そこで、不動産一括見積りサイトを利用して概算見積りを先に一斉取得し、概算見積額が高い数社のみ訪問見積りを依頼すれば高値売却と早期売却を実現出来ます。
概算見積りでは、地図上での机上計算となるので実際の売却価格と10%程度の開きが生まれます。
また、不動産屋ごとに異なる売却手法の違いを確かめることが出来ないので、建物査定力と提案力を訪問見積りで確認するわけです。

不動産屋はお断り査定をすることがある

不動産一括査定サイトに登録している不動産屋は、全ての依頼を喜んで受けているわけではなく、基本的な営業区域と得意な物件タイプがあります。

不動産屋ごとに異なる特徴だけでなく、依頼が多すぎる場合にも次回依頼時のことを考えて、お断り連絡をしてくる不動産屋はいません。
代わりに不動産屋は概算見積額を敢えて低く提示することで、事実上のお断り査定をしてくるわけです。
訪問査定を行ったとしても、実際に仲介依頼を受けられるとは限らないので、依頼が多く手一杯の状態では訪問査定を受けたくありません。
やんわりとお断り査定されていることを考慮に入れた上で概算見積額を比較すれば、必然的に訪問査定を依頼する不動産屋を絞り込めます。

最高値の見積価格を提示した不動産屋に聞いておくポイントとは

概算見積額として最高値を提示した不動産屋に訪問査定を依頼した際には、必ず聞いておきたいチェックポイントがあります。

最低限次の3点を確認しておくと良いです。

・土地と建物それぞれの評価額について
・広告展開する時の提示価格をいくらにするのか
・割引額をいくらまでの範囲で考えておけば良いのか

仲介依頼が欲しくて実際には取引成立しない高額提示を行っている可能性があり、広告提示価格と値引き価格を聞き出す必要があります。

2番目の高値見積りを提示した不動産屋が現実的な選択肢

相見積りを取得出来る不動産一括査定サイトを利用すれば、2番めに高い概算見積額を提示した不動産屋が現実的な売却価格となります。

ただし、実際に提示価格で売却するためには、戦略的に広告展開する必要があり、売却に至るまでの期間も長くかかる傾向です。
そこで、複数の不動産屋が自宅の売却に際して、どのような考え方を持っているのか訪問見積り査定時にヒアリングしておくことが重要です。

実際の仲介依頼は営業力を見極めて決めよう

可能な限り訪問見積り依頼は3社~4社程度に行い、査定額の高低ではなく最終的には不動産屋の営業力で仲介依頼先を決めると良いです。

なぜなら、不動産屋に仲介依頼をする場合には、実際に買い手を見つけて来て契約成立させない限り売却に至らないからです。
いつまでに売りたいという期限があるほど、高額売却が難しくなるので営業力が高い不動産屋に任せない限り高値売却は夢と化します。
一方、不動産屋に買取依頼を出すならば、シンプルに訪問見積り額が最も高い不動産屋へ売却すれば済みます。

なぜなら、不動産屋が買取するわけですから、直接売買契約となるので価格のみが売却判断の基準となるからです。
しかし、買取査定は仲介査定とは異なり2割程度低く提示される可能性があるので、納得出来る価格かどうかじっくり考える必要があります。

まとめ

一軒家の売却を早期に行いたい場合には、高値売却出来る可能性がある仲介依頼と不動産屋による直接買取の2種類から選ぶ必要があります。

不動産屋による直接買取では、不動産屋は仲介手数料を受け取れないので、買取価格と転売価格の差額で利益を挙げるしかありません。
このために仲介見積額と買取見積額では2割程度の開きが出てしまうわけです。
仲介依頼を行うには、路線価を基準にして不動産一括査定サイトから複数の概算見積額提示を受け、訪問査定依頼先を3~4社に絞り込む必要があります。
最終的に仲介依頼を行う不動産屋は、営業力と提案力で決めれば良いので、見積価格提示とは別の基準で選ぶと良いです。

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